Acquistare la prima casa a Roma è uno dei traguardi più importanti nella vita di una persona — ma anche uno degli step più ricchi di variabili da gestire: agevolazioni fiscali, mutui, burocrazia. Questa guida ti accompagna passo dopo passo, con i dati aggiornati al 2026.
Questa guida si concentra sugli aspetti fiscali e finanziari dell'acquisto. Se invece cerchi una panoramica più ampia su tutto l'iter — dalla ricerca alla trattativa fino al rogito — ti consigliamo di leggere anche la nostra guida completa per comprare casa a Roma, che si completa con i contenuti di questa pagina.
Non basta che sia il tuo primo acquisto: per il fisco italiano un immobile è "prima casa" solo se rispetta una serie precisa di requisiti. Conoscerli prima di firmare il compromesso è fondamentale per non perdere le agevolazioni.
Requisiti dell'immobile:
Requisiti dell'acquirente:
Attenzione alla residenza: se entro 18 mesi dal rogito non trasferisci la residenza nel Comune dell'immobile, perdi le agevolazioni e dovrai versare la differenza d'imposta maggiorata del 30% più gli interessi.
Le agevolazioni prima casa riducono drasticamente il carico fiscale sull'acquisto. Ecco il confronto diretto tra prima e seconda casa:
| Imposta | Prima casa | Seconda casa |
|---|---|---|
| Imposta di registro (acquisto da privato) | 2% del valore catastale (min. €1.000) | 9% del valore catastale |
| IVA (acquisto da costruttore) | 4% del prezzo di vendita | 10% (o 22% per immobili di lusso) |
| Imposta ipotecaria | €50 (fissa) | 2% del valore catastale |
| Imposta catastale | €50 (fissa) | 1% del valore catastale |
Per fare un esempio concreto: su un appartamento a Roma con valore catastale di €120.000 e prezzo di mercato di €280.000, acquistando come prima casa da privato paghi circa €2.400 di imposta di registro (2% × €120.000). Come seconda casa ne pagheresti €10.800. Il risparmio solo su questa voce è di oltre €8.000.
Un punto che genera spesso confusione è la base su cui si calcola l'imposta di registro. Quando acquisti da un privato una prima casa, puoi chiedere al notaio l'applicazione del sistema "prezzo-valore": l'imposta non si calcola sul prezzo pagato, ma sul valore catastale, quasi sempre molto più basso del prezzo di mercato.
Il valore catastale si ottiene così:
Esempio: con una rendita catastale di €1.000, il valore catastale è 1.000 × 1,05 × 110 = €115.500. L'imposta di registro al 2% si applica su questa cifra, non sul prezzo reale dell'appartamento. È uno dei vantaggi fiscali più sottovalutati dell'acquisto della prima casa da privato — e va richiesto esplicitamente in atto.
Da ricordare: il sistema "prezzo-valore" si applica solo agli acquisti tra privati di immobili a uso abitativo (con relative pertinenze). Negli acquisti da impresa con IVA non si applica: lì la base imponibile è il prezzo di vendita. Per capire quale regime conviene nel tuo caso, una consulenza gratuita con un nostro esperto ti permette di stimare in anticipo l'esatto carico fiscale dell'operazione.
Uno degli strumenti più utili per chi non dispone di un acconto consistente è il Fondo di Garanzia Prima Casa, gestito da Consap per conto del Ministero dell'Economia. In sostanza, lo Stato si fa garante di una quota del mutuo al tuo posto.
Come funziona:
Categorie prioritarie:
La domanda si presenta direttamente alla banca aderente al momento della richiesta di mutuo: è l'istituto bancario a inoltrarla a Consap. L'elenco delle banche convenzionate è disponibile sul sito ufficiale Consap.
Molti acquirenti cercano l'immobile prima di sapere se il mutuo è ottenibile. È l'errore più frequente — e più costoso in termini di tempo. Il percorso corretto è:
Documenti richiesti per l'istruttoria:
Le banche applicano il criterio della sostenibilità della rata: la rata mensile del mutuo non deve superare il 30-35% del reddito netto mensile familiare. Questo è il parametro principale — ma non l'unico: contano anche la storia creditizia, la stabilità contrattuale e l'entità dell'acconto.
| Prezzo immobile | Mutuo 80% | Rata 25 anni (3,5%) | Reddito netto min. consigliato |
|---|---|---|---|
| €150.000 | €120.000 | ~€600/mese | ~€1.750/mese |
| €220.000 | €176.000 | ~€880/mese | ~€2.550/mese |
| €300.000 | €240.000 | ~€1.200/mese | ~€3.450/mese |
| €400.000 | €320.000 | ~€1.600/mese | ~€4.600/mese |
Ricorda che la rata comprende solo il rimborso del mutuo. Aggiungi le spese condominiali, le utenze e l'IMU (non dovuta sulla prima casa) per avere il quadro completo dei costi mensili da sostenere.
Roma è una città enorme con prezzi molto diversi tra quartiere e quartiere. Per chi cerca la prima casa con budget contenuto, queste zone offrono il miglior equilibrio tra qualità della vita, connessioni e prezzi. Se vuoi approfondire le caratteristiche di ogni zona, puoi consultare le nostre guide ai quartieri di Roma, con prezzi medi al metro quadro, servizi e collegamenti per ciascuna area:
Consiglio: Prima di scegliere il quartiere, considera il tragitto casa-lavoro. A Roma, un'abitazione a 15 km dal centro con metro comoda può valere molto di più — nella vita quotidiana — di un appartamento più centrale ma servito solo da bus.
Oltre all'acconto (tipicamente il 20% del valore per ottenere un mutuo all'80%), ci sono costi accessori che in molti sottovalutano. Eccoli in dettaglio:
Regola pratica: aggiungi il 10-12% al prezzo di acquisto per avere liquidità sufficiente a coprire tutti i costi accessori senza intaccare l'acconto.
Una volta verificata la sostenibilità della rata, la decisione più importante riguarda il tipo di tasso. Non esiste una risposta valida per tutti: dipende dalla tua propensione al rischio e dall'orizzonte temporale.
Oltre al tasso, confronta sempre il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale): è l'indicatore che include tutti i costi accessori del mutuo (istruttoria, perizia, incasso rata, assicurazioni obbligatorie) e ti permette di paragonare offerte diverse su una base omogenea. Due mutui con lo stesso tasso nominale possono avere un TAEG molto diverso.
Una possibilità poco conosciuta riguarda chi ha già acquistato una prima casa con le agevolazioni e ora vuole comprarne un'altra. Se vendi la tua prima casa e ne riacquisti un'altra (sempre con i requisiti prima casa) entro un anno, hai diritto a un credito d'imposta pari all'imposta di registro (o all'IVA) versata sul primo acquisto.
Questo credito può essere usato per:
È uno strumento prezioso per chi cambia casa restando nel regime prima casa, perché evita di pagare due volte un'imposta già versata. Anche in questo caso, la sequenza temporale (vendita e riacquisto entro 12 mesi) è vincolante: pianificarla bene, con l'aiuto del notaio e dell'agenzia, fa la differenza.
Tra requisiti fiscali da rispettare, scadenze a 18 mesi, clausole sospensive nel compromesso e confronto tra mutui, l'acquisto della prima casa è un percorso in cui un singolo errore può costare migliaia di euro. Un'agenzia immobiliare strutturata non si limita a mostrarti gli appartamenti: ti accompagna in ogni fase, dalla verifica documentale dell'immobile fino al rogito.
Noi di Uno Holding lavoriamo a Roma dal 1994 e abbiamo seguito oltre 10.000 trattative. Per chi acquista la prima casa, questo significa:
Se hai già un immobile da vendere per finanziare l'acquisto, scopri come funziona il nostro servizio di vendita con Uno Holding: gestiamo per te valutazione, marketing e trattativa. E se vuoi conoscere il valore reale della tua casa attuale prima di muoverti, richiedi una valutazione gratuita e senza impegno.
I nostri consulenti ti seguono dalla ricerca al rogito: agevolazioni, mutuo, trattativa. Trent'anni di esperienza al tuo fianco.