Prima casa a Roma: guida al mutuo e alle agevolazioni fiscali 2026

Acquistare la prima casa a Roma è uno dei traguardi più importanti nella vita di una persona — ma anche uno degli step più ricchi di variabili da gestire: agevolazioni fiscali, mutui, burocrazia. Questa guida ti accompagna passo dopo passo, con i dati aggiornati al 2026.

1. Cos'è la "prima casa" agli occhi del fisco

Non basta che sia il tuo primo acquisto: per il fisco italiano un immobile è "prima casa" solo se rispetta una serie precisa di requisiti. Conoscerli prima di firmare il compromesso è fondamentale per non perdere le agevolazioni.

Requisiti dell'immobile:

• Categoria catastale A (da A2 a A7, A11) — sono escluse le categorie A1 (abitazioni signorili), A8 (ville) e A9 (castelli)
• Situato nel Comune dove hai già la residenza oppure dove la trasferirai entro 18 mesi dalla data del rogito
• Non di lusso secondo i parametri del decreto ministeriale

Requisiti dell'acquirente:

• Non possedere altri immobili acquistati con le agevolazioni prima casa sul territorio nazionale
• Non essere titolare (neanche per quota) di un'altra abitazione nello stesso Comune dove si acquista
• Dichiarare nell'atto notarile di voler stabilire la residenza nel Comune entro 18 mesi

2. Le agevolazioni fiscali prima casa: quanto risparmi

Le agevolazioni prima casa riducono drasticamente il carico fiscale sull'acquisto. Ecco il confronto diretto tra prima e seconda casa:

Per fare un esempio concreto: su un appartamento a Roma con valore catastale di €120.000 e prezzo di mercato di €280.000, acquistando come prima casa da privato paghi circa €2.400 di imposta di registro (2% × €120.000). Come seconda casa ne pagheresti €10.800. Il risparmio solo su questa voce è di oltre €8.000.

3. Il Fondo di Garanzia Prima Casa (Consap)

Uno degli strumenti più utili per chi non dispone di un acconto consistente è il Fondo di Garanzia Prima Casa, gestito da Consap per conto del Ministero dell'Economia. In sostanza, lo Stato si fa garante di una quota del mutuo al tuo posto.

Come funziona:

• La garanzia statale copre fino all'80% della quota capitale del mutuo
• Permette alle banche di erogare mutui anche in assenza di ulteriori garanzie reali (es. garante, seconda casa di proprietà)
• Importo massimo del mutuo garantito: €250.000
• L'immobile deve essere la prima casa, non di lusso, con superficie non superiore a 90 mq (per la garanzia all'80%)

Categorie prioritarie:

• Coppie di sposi o conviventi more uxorio, anche di fatto, da almeno due anni
• Nuclei familiari con figli minori
• Under 36 (priorità assoluta)
• Giovani coppie con ISEE inferiore a €40.000
• Lavoratori atipici (contratto a tempo determinato, partite IVA, ecc.)

La domanda si presenta direttamente alla banca aderente al momento della richiesta di mutuo: è l'istituto bancario a inoltrarla a Consap. L'elenco delle banche convenzionate è disponibile sul sito ufficiale Consap.

4. Come ottenere il mutuo prima casa: il processo passo per passo

Molti acquirenti cercano l'immobile prima di sapere se il mutuo è ottenibile. È l'errore più frequente — e più costoso in termini di tempo. Il percorso corretto è:

1. Pre-valutazione bancaria — Prima ancora di visitare appartamenti, rivolgiti alla tua banca o a un broker ipotecario per una valutazione preliminare della tua capacità di credito. Ti diranno l'importo massimo finanziabile in base al reddito, ai tuoi impegni finanziari e all'entità dell'acconto disponibile.
2. Ricerca dell'immobile — Con un budget chiaro in testa, la ricerca diventa mirata e le trattative più solide.
3. Proposta d'acquisto e compromesso — Una volta trovata la casa, si firma prima la proposta (con caparra confirmatoria) e poi il contratto preliminare (compromesso). Il compromesso è il documento che presenti alla banca per avviare l'istruttoria formale.
4. Istruttoria del mutuo — La banca analizza i documenti reddituali e ordina una perizia tecnica sull'immobile (costo: €250-500, a carico del richiedente). Durata: 2-6 settimane.
5. Delibera — La banca comunica l'approvazione ufficiale (delibera). A questo punto si può fissare la data del rogito.
6. Rogito e contestuale erogazione — Il giorno del rogito notarile si firma simultaneamente il contratto di compravendita e il contratto di mutuo. Il notaio riceve l'assegno circolare dalla banca e lo gira al venditore.

Documenti richiesti per l'istruttoria:

• Documento d'identità valido e codice fiscale
• Ultime due buste paga (dipendenti) oppure ultimi due modelli Redditi/730 (autonomi e liberi professionisti)
• Certificazione Unica (CU) dell'ultimo anno
• Estratti conto bancari degli ultimi 3-6 mesi
• Contratto preliminare dell'immobile
• Visura catastale, planimetria e documentazione urbanistica dell'immobile

5. Quanto devo guadagnare per un mutuo a Roma?

Le banche applicano il criterio della sostenibilità della rata: la rata mensile del mutuo non deve superare il 30-35% del reddito netto mensile familiare. Questo è il parametro principale — ma non l'unico: contano anche la storia creditizia, la stabilità contrattuale e l'entità dell'acconto.

Ricorda che la rata comprende solo il rimborso del mutuo. Aggiungi le spese condominiali, le utenze e l'IMU (non dovuta sulla prima casa) per avere il quadro completo dei costi mensili da sostenere.

6. I quartieri di Roma più accessibili per l'acquisto della prima casa

Roma è una città enorme con prezzi molto diversi tra quartiere e quartiere. Per chi cerca la prima casa con budget contenuto, queste zone offrono il miglior equilibrio tra qualità della vita, connessioni e prezzi:

• Garbatella e Ostiense — La nostra zona di riferimento. Carattere unico, comunità radicata, prezzi tra €3.500 e €5.200/mq. Ottimi collegamenti con metro B e ferrovia Roma-Lido.
• Marconi e San Paolo — Tra Ostiense e il GRA, prezzi mediamente tra €2.800 e €4.200/mq. Zona in crescita, infrastrutture solide.
• Tor Marancia e Valco San Paolo — Prezzi ancora più accessibili (da €2.400/mq), adatta a chi ha budget più ridotto e cerca metratura.
• EUR — Ideale per le famiglie: ampio, verde, ben servito. Prezzi tra €3.800 e €6.000/mq secondo le vie. Metro B linea diretta.
• Prati e Flaminio — Zone centrali, prezzi più elevati (€5.000-8.000/mq) ma stabili nel tempo come investimento.

7. I costi totali dell'acquisto: quanto mettere da parte

Oltre all'acconto (tipicamente il 20% del valore per ottenere un mutuo all'80%), ci sono costi accessori che in molti sottovalutano. Eccoli in dettaglio:

• Imposta di registro: 2% del valore catastale (min. €1.000) — con agevolazioni prima casa
• Imposte ipotecaria e catastale: €50 + €50 = €100 — con agevolazioni prima casa
• Notaio: tra €1.500 e €3.500 (varia in base al valore dell'atto)
• Agenzia immobiliare: 2-3% + IVA del prezzo di vendita (se tramite agenzia)
• Perizia bancaria: €250-500
• Istruttoria mutuo: 0,10-0,50% del capitale (alcune banche la azzerano)
• Assicurazioni obbligatorie sul mutuo: incendio/scoppio (circa €100-200/anno)
• Eventuali lavori: variabile — considera almeno €5.000-15.000 per una ristrutturazione leggera

Regola pratica: aggiungi il 10-12% al prezzo di acquisto per avere liquidità sufficiente a coprire tutti i costi accessori senza intaccare l'acconto.

8. Gli errori più comuni da evitare

• Iniziare a cercare casa senza sapere quant'è il mutuo ottenibile. Si rischia di innamorarsi di un immobile fuori budget o, peggio, di perdere un'opportunità perché i tempi bancari si dilatano.
• Non leggere attentamente la visura catastale. Verifica che la planimetria corrisponda allo stato reale dell'immobile. Eventuali difformità catastali vanno regolarizzate prima del rogito.
• Dimenticare la clausola sospensiva nel compromesso. Se stai acquistando con mutuo, inserisci nel contratto preliminare la clausola che sospende l'accordo in caso di diniego bancario. Senza di essa, in caso di rifiuto del mutuo, potresti perdere la caparra.
• Perdere i requisiti prima casa dopo il rogito. Non cambiare la residenza nel primo anno, non vendere l'immobile entro 5 anni senza riacquistare. Entrambe le azioni comportano la decadenza dalle agevolazioni.
• Non confrontare almeno 3 offerte di mutuo. I tassi e le condizioni variano significativamente tra istituti. Un broker ipotecario può fare questa analisi per te gratuitamente.
• Trascurare la classe energetica. Un immobile in classe G avrà bollette molto più alte di uno in classe B. Nel calcolo della sostenibilità mensile, la classe energetica conta quanto la rata del mutuo.