"Quanto vale la mia casa?" È la domanda che ci viene posta più spesso. La risposta non è mai semplice, perché il valore di un immobile è il risultato di molteplici variabili che interagiscono tra loro. Ecco i sette fattori che pesano di più.
Il fattore più determinante in assoluto. La stessa identica abitazione vale il doppio in Parioli rispetto a Tor Bella Monaca. La posizione comprende: il quartiere, la via specifica, la vicinanza ai servizi (metro, scuole, negozi), il livello di traffico e rumorosità della strada.
All'interno dello stesso quartiere, le variazioni di prezzo tra una via e l'altra possono essere del 15-25%.
In assenza di ascensore, ogni piano aggiunge o sottrae valore in modo significativo: piano terra e primo piano senza ascensore valgono il 10-15% in meno rispetto al piano intermedio. Al contrario, i piani alti con buona esposizione e ascensore valgono il 10-20% in più.
L'ultimo piano con terrazzo è la configurazione più ricercata a Roma e può valere il 30-40% in più di un appartamento identico ai piani inferiori.
Un immobile da ristrutturare vale il 20-35% in meno rispetto a uno in ottime condizioni. Ma attenzione: molti acquirenti preferiscono comprare da ristrutturare per personalizzare gli spazi, quindi la liquidità di mercato non è necessariamente penalizzata.
Gli elementi che pesano di più: impianto elettrico, termico e idraulico, stato dei serramenti, presenza di umidità o infiltrazioni, condizioni del tetto se si tratta di ultimo piano.
L'esposizione a sud garantisce luce naturale per gran parte della giornata e può valere il 5-10% in più rispetto a un'esposizione a nord. I doppi affacci (es. su strada e su cortile interno) sono molto apprezzati perché permettono una ventilazione naturale dell'appartamento.
Dal 2023 la classe energetica ha acquisito un peso crescente nel mercato. Un immobile in classe A o B può valere il 10-15% in più rispetto a uno in classe F o G. Con l'evoluzione della normativa europea sull'efficienza energetica degli edifici (Direttiva Case Green), questo divario è destinato ad ampliarsi.
Box auto, posto auto, cantina, terrazzo, giardino: ogni pertinenza aggiunge valore. A Roma, dove il parcheggio è un problema endemico, un box auto può valere da €20.000 a oltre €60.000 a seconda della zona. Un terrazzo di 30 mq in zona centrale può aggiungere €50.000-80.000 al valore dell'appartamento.
Spesso sottovalutato, il contesto condominiale incide sia sul valore che sulla facilità di vendita. Un palazzo ben tenuto, con facciate curate, scale pulite, impianti comuni efficienti e una buona amministrazione attira acquirenti più facilmente. Al contrario, un condominio con liti tra vicini, spese straordinarie pendenti o morosità diffuse può deprimere il valore anche del 10-15%.
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