Roma chiude la prima metà del 2026 con un mercato immobiliare in crescita solida: +4,8% nelle compravendite rispetto allo stesso periodo del 2025, prezzi medi a 3.715 €/m² e un mercato degli affitti che non ha mai smesso di correre. Ma cosa succede adesso, con l'estate alle porte?
Il dato più significativo del primo trimestre 2026 riguarda i volumi: Roma ha registrato 10.599 compravendite nel solo Q4 2025, con un incremento del 4,8% anno su anno. La domanda è guidata per l'84% dall'acquisto della prima casa, segno che il mercato romano è profondamente orientato alla residenzialità stabile, non alla speculazione.
Sul fronte degli affitti, i nuovi contratti sono cresciuti del 5,9% con un aumento del reddito da locazione del 9,8%. Il bilocale domina le locazioni (43% del totale), mentre il trilocale guida le vendite (35%). Dati che parlano chiaro: chi affitta vuole praticitá, chi compra vuole spazio.
Il mercato romano non è omogeneo. Le differenze di prezzo tra zone possono superare il 400%. Ecco la fotografia attuale basata sui dati OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) aggiornati a marzo 2026. Per un quadro quartiere per quartiere, con caratteristiche, servizi e tendenze di ciascuna zona, è utile affiancare a questa tabella le nostre schede dei quartieri di Roma, che approfondiscono ciò che i numeri da soli non raccontano.
| Quartiere | Prezzo acquisto (€/m²) | Affitto (€/m²/mese) | Trend |
|---|---|---|---|
| Centro Storico | 6.500–9.750 | 18–28 | Stabile / lieve crescita |
| Prati | 5.200–7.800 | 16–22 | In crescita |
| Parioli | 4.800–7.200 | 15–20 | Stabile |
| Flaminio | 4.500–6.500 | 14–19 | In crescita |
| Trastevere | 4.200–6.800 | 14–20 | In forte crescita |
| EUR | 3.200–5.000 | 11–16 | Stabile |
| Garbatella | 2.800–4.500 | 12–16 | In crescita |
| Ostiense | 2.500–4.000 | 11–15 | In crescita |
| Marconi | 2.600–3.800 | 11–14 | Stabile / lieve crescita |
| Testaccio | 3.200–5.200 | 13–17 | In crescita |
| San Paolo | 2.400–3.600 | 10–14 | Stabile |
Da agenzia radicata a Roma sud dal 1994, è proprio su questo quadrante che possiamo offrire la lettura più dettagliata. Le zone tra la Garbatella, l'Ostiense, Testaccio e i quartieri lungo la via Ostiense e la via Cristoforo Colombo stanno vivendo una fase di consolidamento: prezzi in crescita misurata, domanda solida e una progressiva rivalutazione di aree che fino a pochi anni fa erano considerate periferiche rispetto al centro.
Garbatella e Ostiense restano il motore della rivalutazione di Roma sud. La combinazione di identità storica, vita di quartiere autentica, presenza universitaria (Roma Tre) e buoni collegamenti continua ad attrarre acquirenti giovani, professionisti e investitori. I valori si muovono su una fascia indicativa di 2.800–4.500 €/m² per la Garbatella e leggermente più contenuta per l'Ostiense, con un trend che definiamo in crescita ma ordinata, non speculativa. Abbiamo dedicato a questo fenomeno un'analisi approfondita nell'articolo Garbatella e Ostiense: perché Roma sud è la nuova frontiera immobiliare, mentre per i valori al metro quadro per tipologia si può consultare la pagina dei prezzi delle case alla Garbatella.
Testaccio mantiene un profilo di forte richiesta grazie al suo carattere, alla centralità e alla vita sociale del quartiere: i valori sono i più alti tra le zone di Roma sud qui considerate. Marconi mostra un andamento stabile con lieve crescita, sostenuto dai collegamenti e dalla vicinanza all'Ostiense. San Paolo si conferma più accessibile e stabile: una zona interessante per chi cerca un primo acquisto a budget contenuto o un immobile da mettere a reddito, dato il bacino di domanda in affitto legato all'università e ai trasporti.
Più a sud, l'EUR conferma il suo profilo di zona corporate e istituzionale, con prezzi stabili e una domanda in affitto trainata da uffici e sedi direzionali. Le zone limitrofe — Montagnola, Torrino e i quartieri lungo la Colombo — completano un quadrante in cui convivono soluzioni residenziali di buona qualità e valori più equilibrati rispetto al cuore di Roma sud. Per chi sta valutando un immobile in queste aree, una valutazione mirata della casa a Roma sud è il modo più affidabile per partire da un prezzo realistico e coerente con il microquartiere, e non con una media cittadina che dice poco.
Il dato dell'84% di acquisti destinati alla prima casa fotografa un mercato sano, in cui la maggior parte delle compravendite risponde a un bisogno abitativo reale e non a logiche speculative. Questo si traduce in una domanda meno volatile: anche nelle fasi di rallentamento stagionale, chi cerca casa per viverci continua a muoversi.
Sul fronte dell'offerta, lo stock di immobili in vendita nelle zone centrali e semicentrali resta contenuto. In pratica significa che, dove la domanda è forte e gli immobili di qualità sono pochi, il venditore mantiene un buon potere contrattuale, soprattutto se l'immobile è prezzato bene fin dal primo giorno. Al contrario, gli immobili sopravvalutati o in cattivo stato di conservazione tendono a restare a lungo sul mercato e a chiudere con sconti più ampi.
Le tipologie più richieste confermano due profili di acquirente distinti: il trilocale guida le compravendite (35% del totale), espressione della domanda di famiglie e di chi cerca spazio stabile; il bilocale domina invece le locazioni (43%), trainato da studenti, giovani professionisti e investitori. Chi possiede un bilocale ben posizionato in una zona a forte domanda in affitto, come Ostiense o San Paolo, ha oggi un asset particolarmente liquido. Per esplorare le soluzioni effettivamente disponibili a Roma e provincia si può sfogliare il nostro catalogo degli immobili in vendita.
A Roma, per un immobile a prezzo di mercato, i tempi medi vanno indicativamente dai 3 ai 6 mesi dalla messa in vendita all'accettazione di una proposta, a cui si aggiungono in genere 1-3 mesi tra preliminare e rogito. Si tratta di una forbice qualitativa: i tempi reali dipendono da prezzo, zona, stato dell'immobile e qualità della presentazione.
La variabile che incide di più è il prezzo di partenza. Un immobile prezzato correttamente raccoglie le visite più interessate nelle prime settimane, quando l'annuncio è "fresco" e intercetta gli acquirenti già in cerca. Un prezzo troppo alto, al contrario, brucia proprio questa finestra iniziale: l'immobile resta sul mercato, perde visibilità e finisce spesso per chiudere a un valore inferiore a quello che avrebbe ottenuto partendo bene. A questo si aggiunge il fattore stagionale: avviare la vendita prima dell'estate o a inizio autunno aiuta a sfruttare i picchi di domanda e a comprimere i tempi.
Luglio e agosto rappresentano storicamente il periodo di minor attività del mercato immobiliare romano. I volumi si riducono del 25-30% rispetto ai mesi di punta (marzo-giugno e settembre-novembre). Questo non significa che i prezzi calino — anzi, in molti casi restano invariati o crescono leggermente — ma che l'offerta attiva si assottiglia e le trattative rallentano.
Per chi vuole vendere, giugno è il mese strategico: l'ultima finestra di alta domanda prima della pausa estiva. Un immobile messo sul mercato a luglio difficilmente chiude prima di settembre, il che significa tre mesi di attesa e costi aggiuntivi di gestione.
Per chi vuole comprare, l'estate può essere un momento interessante per fare scouting senza pressione, ma le migliori opportunità restano quelle di settembre, quando il mercato si riaccende con venditori più motivati dopo mesi di inattività.
Il ciclo degli affitti segue una logica diversa dalla compravendita. I contratti per settembre — start del nuovo anno accademico, rientri dai traslochi estivi, nuovi contratti di lavoro — si firmano tra giugno e luglio. Chi aspetta agosto trova appartamenti rimasti indietro per una ragione.
Le zone con maggior pressione sulla domanda affitti per il 2026 sono: Prati, Trastevere (domanda turistica e giovane professionale), Ostiense-Garbatella (domanda universitaria e creativa), EUR (domanda corporate e istituzionale).
I segnali che monitoriamo indicano una continuazione del trend positivo nel secondo semestre. I driver principali sono: tassi sui mutui che si sono stabilizzati dopo i rialzi del 2023-2024, domanda di prima casa sostenuta, stock di immobili in vendita ancora contenuto nelle zone centrali e semicentrali.
La variabile da osservare è la pressione inflattiva sui costi di ristrutturazione, che incide sul valore percepito degli immobili da rinnovare. Chi compra per ristrutturare deve fare i conti con preventivi più alti del 20-30% rispetto al 2022.
Per chi vuole muoversi sul mercato romano nei prossimi mesi, il consiglio è sempre lo stesso: agire con dati, non con impressioni. Una valutazione aggiornata è il punto di partenza necessario per qualsiasi decisione.
Se hai deciso di vendere in questa fase di mercato, alcune accortezze fanno una differenza concreta sia sul prezzo finale sia sui tempi di chiusura:
Il punto di partenza resta sempre lo stesso: conoscere il valore reale del proprio immobile, oggi e in quella specifica zona. Una valutazione gratuita per Roma sud permette di trasformare le impressioni in numeri su cui decidere con serenità.
I prezzi cambiano ogni mese. Una valutazione gratuita e aggiornata è il punto di partenza per qualsiasi decisione.