Roma chiude la prima metà del 2026 con un mercato immobiliare in crescita solida: +4,8% nelle compravendite rispetto allo stesso periodo del 2025, prezzi medi a 3.715 €/m² e un mercato degli affitti che non ha mai smesso di correre. Ma cosa succede adesso, con l'estate alle porte?
Il dato più significativo del primo trimestre 2026 riguarda i volumi: Roma ha registrato 10.599 compravendite nel solo Q4 2025, con un incremento del 4,8% anno su anno. La domanda è guidata per l'84% dall'acquisto della prima casa, segno che il mercato romano è profondamente orientato alla residenzialità stabile, non alla speculazione.
Sul fronte degli affitti, i nuovi contratti sono cresciuti del 5,9% con un aumento del reddito da locazione del 9,8%. Il bilocale domina le locazioni (43% del totale), mentre il trilocale guida le vendite (35%). Dati che parlano chiaro: chi affitta vuole praticitá, chi compra vuole spazio.
Il mercato romano non è omogeneo. Le differenze di prezzo tra zone possono superare il 400%. Ecco la fotografia attuale basata sui dati OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) aggiornati a marzo 2026:
| Quartiere | Prezzo acquisto (€/m²) | Affitto (€/m²/mese) | Trend |
|---|---|---|---|
| Centro Storico | 6.500–9.750 | 18–28 | Stabile / lieve crescita |
| Prati | 5.200–7.800 | 16–22 | In crescita |
| Parioli | 4.800–7.200 | 15–20 | Stabile |
| Flaminio | 4.500–6.500 | 14–19 | In crescita |
| Trastevere | 4.200–6.800 | 14–20 | In forte crescita |
| EUR | 3.200–5.000 | 11–16 | Stabile |
| Garbatella | 2.800–4.500 | 12–16 | In crescita |
| Ostiense | 2.500–4.000 | 11–15 | In crescita |
| Marconi | 2.600–3.800 | 11–14 | Stabile / lieve crescita |
| Testaccio | 3.200–5.200 | 13–17 | In crescita |
| San Paolo | 2.400–3.600 | 10–14 | Stabile |
Luglio e agosto rappresentano storicamente il periodo di minor attività del mercato immobiliare romano. I volumi si riducono del 25-30% rispetto ai mesi di punta (marzo-giugno e settembre-novembre). Questo non significa che i prezzi calino — anzi, in molti casi restano invariati o crescono leggermente — ma che l'offerta attiva si assottiglia e le trattative rallentano.
Per chi vuole vendere, giugno è il mese strategico: l'ultima finestra di alta domanda prima della pausa estiva. Un immobile messo sul mercato a luglio difficilmente chiude prima di settembre, il che significa tre mesi di attesa e costi aggiuntivi di gestione.
Per chi vuole comprare, l'estate può essere un momento interessante per fare scouting senza pressione, ma le migliori opportunità restano quelle di settembre, quando il mercato si riaccende con venditori più motivati dopo mesi di inattività.
Il ciclo degli affitti segue una logica diversa dalla compravendita. I contratti per settembre — start del nuovo anno accademico, rientri dai traslochi estivi, nuovi contratti di lavoro — si firmano tra giugno e luglio. Chi aspetta agosto trova appartamenti rimasti indietro per una ragione.
Le zone con maggior pressione sulla domanda affitti per il 2026 sono: Prati, Trastevere (domanda turistica e giovane professionale), Ostiense-Garbatella (domanda universitaria e creativa), EUR (domanda corporate e istituzionale).
I segnali che monitoriamo indicano una continuazione del trend positivo nel secondo semestre. I driver principali sono: tassi sui mutui che si sono stabilizzati dopo i rialzi del 2023-2024, domanda di prima casa sostenuta, stock di immobili in vendita ancora contenuto nelle zone centrali e semicentrali.
La variabile da osservare è la pressione inflattiva sui costi di ristrutturazione, che incide sul valore percepito degli immobili da rinnovare. Chi compra per ristrutturare deve fare i conti con preventivi più alti del 20-30% rispetto al 2022.
Per chi vuole muoversi sul mercato romano nei prossimi mesi, il consiglio è sempre lo stesso: agire con dati, non con impressioni. Una valutazione aggiornata è il punto di partenza necessario per qualsiasi decisione.
I prezzi cambiano ogni mese. Una valutazione gratuita e aggiornata è il punto di partenza per qualsiasi decisione.