Cedolare secca al 10%: come e quando scatta la convenienza

25/02/2016

La nuova cedolare secca sugli affitti è entrata in vigore dall’anno 2014 e prevede un’aliquota ridotta al 10% limitatamente ai contratti di affitto e locazione immobiliare a canone concordato… ma non pensate che sia “una svolta” perchè potrebbe non sempre convenire e vi spiego perchè.
 

La novità

Il Decreto Lupi per il rilancio del mercato immobiliare degli affitti infatti interviene laddove già il decreto del Fare era intervenuto abbassando l’aliquota dal 19% al 15%, oggi al fine di incentivare l’emersione degli affitti in nero rendendoli sempre più convenienti da dichiarare al fisco piuttosto che tenerli in nero facendo scendere la tassazione ancora più giù fino al 10%.

 

Il D.L. n. 47/2014 fa scendere infatti la tassazione dall’attuale 15 al 10% dei canoni di locazione. limitatamente ai contratti c.d. a canone concordato della durata di tre anni + due e che hanno come particolarità quella di avere un canone fisso determinato dalle associazioni di categoria, sindacati e inquilini secondo un intervallo un minimo e massimo, per cui vi posso consigliare di verificare prima di quanto è questo intervallo e poi vedere quale sarebbe il risparmio altrimenti va a finire che tutti come pensano di fare i furbi e pagare meno tasse e non si accorgono che il canone di locazione che avrebbero voluto applicare sarebe stato molto più alto di quelli imposto con questa tipologia di contratto.
 

Quanto si risparmia

La prima domanda che mi porrei ovviamente è se la nuova cedolare secca è conveniente e questo non possiamo negarlo, soprattutto se parliamo di un ulteriore abbassamento dell’aliquota al 10%. Il confronto va sempre fatto con lo scaglione di reddito in cui rientreremo ossia il nostro livello di reddito annuo. Avevamo detto che per redditi annui lordi sopra i 20/25 mila euro la cedolare non conveniva ma la valutazione era stata fatta ante-modifica della detrazione forfettaria Irpef dei canoni e ante l’abbattimento al 15% della cedolare e oggi del 10%, per cui posso dire che la cedolare diviene ora decisamente conveniente se si intende far emergere il proprio patrimonio immobiliare locato in nero.

Quando scatta la convenienza

La valutazione della convenienza della cedolare secca non può prescindere prima di tutto dal raffronto tra cedolare secca e applicazione della tassazione per scaglioni di reddito Irpef ossia in assenza di applicazione della tassa piatta. Sicuramente dal 2013 con la riduzione della detrazione forfettaria irpef sui canoni di locazione la cedolare conviene. Solo che non è facile in ugual modo capire se conviene il canone concordato con aliquota ridotta o contratto di locazione ordinaria. La risposta sta nel comprendere se il risparmio derivante dalla riduzione della cedolare secca compensa la riduzione (teorica del canone di affitto) che sarà applicata ragionevolmente all’inquilino.

Successivamente (e aggiungerei purtroppo) quello che era un naturale sconto finalizzato a spingere ancora di più la cedolare secca a vantaggio dei proprietari e degli inquilini rischia di diventare vano in quanto il legislatore parallelamente dà la possibilità ai Comuni di aumentare l’aliquita IMU e quella della TASI dello 0,8 per mille per cui da una parte un risparmio sull’imposta Irpef e dall’altra un incremento potenziale sull’imposta che grava sul patrimonio.


Vi riporto il testo della norma per i dovuti approfondimenti che trovate all’articolo 9 del decreto 47 del 2014 “Art. 9 : Riduzione dell’aliquota della cedolare secca per contratti a canone
concordato

1. Per il quadriennio 2014-2017, l’aliquota prevista all’articolo 3, comma 2, quarto periodo, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, come modificato dall’articolo 4 del decreto-legge 31 agosto 2013, n. 102 convertito, con modificazioni, dalla legge 28 ottobre 2013, n.124, e’ ridotta al 10 per cento.
2. All’articolo 3, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, dopo il comma 6 e’ inserito il seguente: «6-bis. L’opzione di cui al comma 1 puo’ essere esercitata anche per le unita’ immobiliari abitative locate nei confronti di ((cooperative edilizie per la locazione)) o enti senza scopo di lucro di cui al libro I, titolo II del codice civile, purche’ sublocate a studenti universitari ((e date a disposizione dei comuni)) con rinuncia all’aggiornamento del canone di locazione o assegnazione.».
((2-bis. La disposizione di cui al comma 1 si applica anche ai contratti di locazione stipulati nei comuni per i quali sia stato deliberato, negli ultimi cinque anni precedenti la data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto, lo stato di emergenza a seguito del verificarsi degli eventi calamitosi di cui all’articolo 2, comma 1, lettera c), della legge 24 febbraio 1992, n. 225.

Cosa succede per i nuovi contratti

Per i nuovi contratti il risparmio invece potrà essere molto più corposo in quanto dipenderà dal valore definito del canone concordato dalle associazioni sindacali degliinquilini e e le associazioni di categoria dei proprietari immobiliari.


Affitti e locazioni non a canone concordato

Per le altre tipologie di locazioni invece l’aliquota resta fissa al 21% e per queste resta fermo il discorso che facevamo sulla convenienza o meno di passare alla cedolare secca oppure no. Parlo quindi delle locazioni c.d. a canone libero la cui aliquota per l’applicazione della cedolare secca continua ad essere del 21% in altra ipotesi va a tassazione secondo gli scaglioni irpef. I contratti a canone libero hanno una durata di quattro anni + quattro e al contrario di quanto asserito sopra per ci contratti a canone concordato qui il canone è libero.