Le tasse sulla vendita della casa nel 2026 spaventano molti venditori, ma nella maggior parte dei casi non si paga nulla. La regola di fondo è semplice: si tassa solo la plusvalenza, cioè il guadagno, e solo in situazioni precise. Ecco quando scatta la tassa, quando sei esente e come si calcola, con esempi concreti dal mercato immobiliare romano.
La plusvalenza vendita immobile è la differenza positiva tra il prezzo a cui vendi la casa e il prezzo a cui l'avevi acquistata (aumentato di alcune spese). In parole semplici: è il guadagno che ottieni rivendendo a un valore superiore. Se compri un appartamento a Garbatella a 280.000 euro e lo rivendi a 320.000 euro, la plusvalenza lorda è di 40.000 euro.
Attenzione però: la plusvalenza esiste sempre dal punto di vista contabile, ma è tassabile solo in casi specifici. Nella stragrande maggioranza delle vendite tra privati di immobili residenziali, il venditore non versa alcuna imposta sul guadagno. Capire quando scatta la tassazione è quindi il punto di partenza.
È la regola che risolve la maggior parte delle situazioni. La plusvalenza è tassabile solo se vendi l'immobile entro 5 anni dalla data di acquisto o di costruzione. Trascorsi 5 anni dal rogito di acquisto, la plusvalenza non è mai tassata, qualunque sia l'entità del guadagno e qualunque sia la destinazione che hai dato alla casa.
Esempio: hai comprato nel 2018 e vendi nel 2026. Sono passati più di 5 anni, quindi anche se hai guadagnato 100.000 euro non devi nulla al fisco sulla plusvalenza. Questa è la ragione per cui la maggior parte delle compravendite tra privati a Roma non comporta tasse sul guadagno: chi vende ha quasi sempre posseduto la casa per molti anni.
Anche se vendi entro i 5 anni, c'è un'esenzione molto importante. La plusvalenza non è tassabile se per la maggior parte del periodo intercorso tra acquisto e vendita l'immobile è stato adibito ad abitazione principale tua o di un tuo familiare (coniuge, parenti entro il terzo grado, affini entro il secondo).
"Maggior parte del periodo" significa più della metà del tempo: se hai posseduto la casa per 3 anni e per almeno 1 anno e mezzo e un giorno è stata la tua residenza effettiva, l'esenzione si applica. Non basta la residenza formale: conta l'uso reale come dimora abituale. Questo è il motivo per cui chi vende la propria abitazione principale, anche dopo pochi anni, di norma non paga la plusvalenza.
Non paghi la plusvalenza se: 1) sono passati più di 5 anni dall'acquisto; oppure 2) hai usato la casa come abitazione principale per la maggior parte del tempo di possesso; oppure 3) hai ricevuto l'immobile per successione (eredità).
Quando la plusvalenza è effettivamente tassabile (vendita entro 5 anni, senza esenzione abitazione principale), hai due strade. La prima è far rientrare la plusvalenza nel reddito IRPEF: l'importo si aggiunge agli altri redditi e viene tassato con le aliquote progressive ordinarie (dal 23% in su), da indicare nella dichiarazione dei redditi.
La seconda, quasi sempre più vantaggiosa, è l'imposta sostitutiva del 26%. Puoi richiederla al notaio, al momento del rogito: il notaio trattiene e versa l'imposta per tuo conto, e la questione si chiude lì senza dover dichiarare nulla l'anno successivo. Il 26% si applica sulla plusvalenza netta, cioè sul guadagno calcolato dopo aver dedotto i costi documentati.
Compri un bilocale a Ostiense nel 2023 a 250.000 euro (più 5.000 di notaio e 6.000 di provvigione agenzia). Nel 2026 lo rivendi a 300.000 euro e nel frattempo non vi hai mai avuto la residenza (era un investimento da affittare).
Costo d'acquisto rivalutato = 250.000 + 5.000 + 6.000 = 261.000 euro.
Plusvalenza tassabile = 300.000 − 261.000 = 39.000 euro.
Imposta sostitutiva al 26% = 10.140 euro.
Se invece avessi venduto nel 2029 (oltre i 5 anni), su quegli stessi 39.000 euro di guadagno non avresti pagato nulla.
Prima di decidere quando e a quanto vendere, parti dal valore reale del tuo immobile.
Richiedi la valutazione gratuitaGli immobili acquisiti per successione non generano mai plusvalenza tassabile, anche se li vendi il giorno dopo aver ricevuto l'eredità. La legge esclude espressamente la successione dal calcolo. Se erediti la casa dei tuoi genitori a Roma sud e la vendi subito, sul guadagno non paghi imposta sostitutiva né IRPEF.
Per la donazione il discorso è più articolato. I 5 anni non si contano dalla donazione, ma dalla data in cui il donante aveva acquistato l'immobile. Se chi ti ha donato la casa la possedeva da più di 5 anni, la tua vendita non genera plusvalenza tassabile. Se invece il donante l'aveva acquistata da meno di 5 anni, la plusvalenza può essere tassabile e si calcola tenendo conto del costo sostenuto dal donante.
Quando la plusvalenza è tassabile, non si applica il 26% sulla differenza grezza tra i due prezzi. Si parte dal prezzo di acquisto aumentato di tutti i costi inerenti documentabili, che riducono il guadagno imponibile. Le voci principali che puoi sottrarre sono:
La parola chiave è documentazione: senza fattura, ricevuta o atto, la spesa non è deducibile. Conservare le carte della ristrutturazione fatta dieci anni prima può valere migliaia di euro di tasse risparmiate. Per questo è utile preparare il fascicolo dei documenti prima ancora di mettere in vendita: se vendi con noi ti aiutiamo a raccogliere tutte le carte giuste, scopri come funziona il nostro servizio di vendita.
Dal 2024 la vendita di un immobile su cui si sono conclusi lavori col Superbonus 110% nei 10 anni precedenti può far scattare la plusvalenza tassabile, con regole particolari sul calcolo dei costi deducibili. Restano escluse, ad esempio, l'abitazione principale usata come tale per la maggior parte del periodo e gli immobili ereditati. È uno dei casi in cui la consulenza del commercialista è praticamente obbligata.
Oltre alla (eventuale) tassa sulla plusvalenza, chi vende deve mettere in conto altri costi, di solito più contenuti:
Le imposte di registro, ipotecaria e catastale sul trasferimento sono invece a carico dell'acquirente, non del venditore.
Questo articolo ha finalità divulgative e descrive le regole generali sulla tassazione della vendita immobiliare aggiornate al 2026. Non costituisce consulenza fiscale. Ogni situazione ha particolarità (date, residenze, donazioni, lavori agevolati, immobili commerciali, terreni edificabili) che possono cambiare l'esito del calcolo.
Per il tuo caso specifico rivolgiti sempre a un commercialista o al notaio prima del rogito: sono le figure che certificano l'imposta dovuta e ti fanno scegliere l'opzione più conveniente. Noi di Uno Holding ti affianchiamo nella vendita e, se serve, ti indirizziamo ai professionisti giusti.
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