Vendere prima dei 5 anni dall'acquisto è sempre possibile, ma bisogna conoscere due conseguenze fiscali: la possibile decadenza delle agevolazioni "prima casa" e la plusvalenza. Vediamo quando scattano e come evitarle.
Se hai comprato con i benefici "prima casa" (imposte ridotte) e rivendi entro 5 anni, rischi di perdere le agevolazioni: l'Agenzia delle Entrate recupera la differenza d'imposta risparmiata all'acquisto, più una sanzione (30%) e gli interessi.
C'è però una via d'uscita: se entro 12 mesi dalla vendita riacquisti un'altra abitazione da adibire a prima casa, le agevolazioni non decadono. È la soluzione più comune per chi vende per cambiare casa.
Il secondo tema è la plusvalenza: se vendi entro 5 anni a un prezzo superiore a quello d'acquisto, il guadagno è tassabile. Puoi scegliere l'imposta sostitutiva del 26% (richiesta al notaio in atto) oppure la tassazione IRPEF ordinaria.
Attenzione all'eccezione più importante: se l'immobile è stato la tua abitazione principale per la maggior parte del periodo tra acquisto e vendita, la plusvalenza non si paga, anche vendendo entro 5 anni. Lo stesso vale per gli immobili ricevuti in eredità.
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Caso 1 — Prima casa per cambiare casa. Hai comprato con i benefici prima casa 2 anni fa e vendi per trasferirti: se riacquisti entro 12 mesi mantieni le agevolazioni e, avendo abitato l'immobile, non paghi plusvalenza.
Caso 2 — Investimento rivenduto. Hai comprato un appartamento come investimento (mai abitato) e lo rivendi dopo 3 anni con un guadagno: qui la plusvalenza è dovuta, salvo scelte fiscali da valutare col commercialista.
Caso 3 — Oltre i 5 anni. Superati i 5 anni dall'acquisto, la plusvalenza non è mai tassata, qualunque sia stato l'uso dell'immobile.
Sì, la vendita è sempre libera. I 5 anni riguardano solo gli aspetti fiscali: agevolazioni prima casa e plusvalenza.
Riacquistando, entro 12 mesi dalla vendita, un'altra abitazione da destinare a prima casa. In questo modo le agevolazioni non decadono.
No, se è stata la tua abitazione principale per la maggior parte del periodo di possesso sei esente dalla plusvalenza, anche vendendo prima dei 5 anni.
Puoi optare per l'imposta sostitutiva del 26% sul guadagno, richiesta al notaio in atto, in alternativa alla tassazione IRPEF ordinaria.
No: gli immobili ricevuti in eredità sono esclusi dalla plusvalenza a prescindere dal tempo di possesso.
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