Quando arriva un pignoramento sembra che la casa sia già persa. Non è così: per un periodo la casa resta tua, puoi continuare ad abitarci e ci sono ancora delle strade per venderla a un prezzo di mercato invece che all'asta. Ma il tempo conta, perché ogni passaggio della procedura chiude qualche porta. Ecco come funziona e quali possibilità ci sono.
In breve. Sì, ma non come una vendita normale. Dopo il pignoramento una vendita fatta da soli non vale verso i creditori: serve il loro accordo (di solito si pagano con il ricavato e rinunciano alla procedura), oppure una delle strade previste dal codice: la conversione del pignoramento o, per le procedure iniziate dal 2023, la vendita diretta autorizzata dal giudice. Prima ci si muove, più strade restano aperte.
Il pignoramento è l'atto con cui un creditore (una banca, il condominio, un fornitore, il fisco) blocca la casa per farla vendere e pagarsi con il ricavato. Viene notificato e trascritto nei registri immobiliari. La casa resta di tua proprietà, ma da quel momento una vendita fatta da te non ha effetto verso il creditore e verso gli altri creditori che entrano nella procedura (articolo 2913 del Codice civile). Per questo nessun compratore e nessun notaio procedono senza prima sistemare i debiti.
Poi la procedura va avanti: un perito stima la casa, il giudice decide la vendita e la affida di solito a un professionista delegato, che fissa l'asta. Da qui in poi le possibilità di scelta si riducono.
All'asta si parte dal prezzo base stabilito dalla perizia, ma la legge ammette anche offerte fino a un quarto più basse del prezzo base. Se l'asta va deserta, il prezzo viene ridotto per l'asta successiva. Intanto passano mesi, maturano interessi e le spese della procedura vengono pagate per prime con il ricavato.
Chi compra alle aste, poi, cerca proprio lo sconto. Il risultato è che spesso il ricavato non basta a coprire i debiti, e il debito che resta rimane a tuo carico. Una vendita sul mercato, a un prezzo giusto, di solito chiude meglio per tutti, creditori compresi: ed è per questo che spesso i creditori sono disposti a trattare.
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È la strada più comune. Si trova un compratore a un prezzo di mercato e, prima del rogito, si concorda con il creditore quanto incasserà; a volte la banca accetta una somma inferiore al debito, il cosiddetto saldo e stralcio. Al rogito il creditore viene pagato con il ricavato e rinuncia alla procedura: il processo si estingue (articolo 629 del codice di procedura civile) e il pignoramento viene cancellato.
Se nella procedura sono intervenuti altri creditori con titolo, l'accordo deve riguardare anche loro. Serve un avvocato che segua la parte legale e un notaio che coordini il rogito: noi ci occupiamo del valore della casa e di trovare il compratore in tempi compatibili con la procedura.
La legge permette di sostituire alla casa una somma di denaro pari a quanto dovuto al creditore e agli altri creditori intervenuti, con interessi e spese (articolo 495 del codice di procedura civile). Insieme alla richiesta va versato almeno un sesto del credito e, se ci sono giustificati motivi, il giudice può concedere di pagare il resto a rate mensili fino a 48 mesi.
La richiesta va fatta prima che il giudice disponga la vendita, e si può fare una volta sola. È la strada giusta quando il debito è sostenibile nel tempo: per esempio, se stai vendendo un altro immobile o hai un'entrata in arrivo.
Per le procedure iniziate dopo il 28 febbraio 2023 la riforma del processo civile ha introdotto la vendita diretta (articolo 568-bis del codice di procedura civile). Il debitore può chiedere al giudice di vendere la casa a un compratore che ha trovato lui, a un prezzo non inferiore al valore di stima. La richiesta va depositata almeno dieci giorni prima dell'udienza in cui il giudice decide sulla vendita, con un'offerta d'acquisto irrevocabile per 120 giorni e una cauzione di almeno un decimo del prezzo.
I creditori vengono avvisati e possono opporsi: in quel caso si apre una gara fra chi vuole comprare. Il vantaggio è evitare i ribassi delle aste successive; serve però un compratore pronto, con le idee chiare, e una valutazione realistica fatta in fretta.
Capita, soprattutto quando agli interessi si sommano le spese. In questi casi la trattativa con i creditori diventa ancora più importante, e per chi ha debiti superiori a quanto può pagare esistono le procedure di composizione della crisi da sovraindebitamento, regolate dal Codice della crisi d'impresa. Sono strumenti seri e da valutare con un professionista: non sono scorciatoie, ma a volte sono l'unica via per chiudere davvero la partita.
La parte legale spetta al tuo avvocato. Noi facciamo quello che serve perché le strade 1 e 3 funzionino: una valutazione realistica e immediata della casa, la ricerca di un compratore serio in tempi brevi (i nostri tempi di vendita sono nella pagina Venduto), il coordinamento con avvocato, banca e notaio. Se il problema nasce dal mutuo, leggi anche vendere casa con il mutuo; se nasce dal condominio, vendere casa con spese condominiali arretrate.
Sì, ma non come una vendita normale: dopo il pignoramento una vendita fatta da soli non ha effetto verso i creditori. Serve il loro accordo, di solito pagandoli con il ricavato perché rinuncino alla procedura, oppure la vendita diretta autorizzata dal giudice prevista dall'articolo 568-bis del codice di procedura civile.
Prima ci si muove, meglio è. La conversione del pignoramento va chiesta prima che il giudice disponga la vendita; la vendita diretta almeno dieci giorni prima dell'udienza in cui si decide la vendita. L'accordo con i creditori che rinunciano alla procedura resta possibile più a lungo, ma più ci si avvicina all'asta più diventa difficile.
È la possibilità di sostituire alla casa una somma pari ai debiti, interessi e spese. Si versa almeno un sesto del credito con la richiesta e, per giustificati motivi, il giudice può concedere rate mensili fino a 48 mesi.
Dal 2023 il debitore può chiedere al giudice di vendere la casa a un compratore che ha trovato, a un prezzo non inferiore alla stima, con offerta irrevocabile per 120 giorni e cauzione di almeno un decimo. Se i creditori si oppongono si fa una gara fra gli offerenti.
Di norma sì, finché la casa non viene trasferita a chi la compra, a patto di tenerla in buono stato e di consentire le visite. In alcuni casi il giudice può ordinare la liberazione prima: il tuo avvocato ti dice come stanno le cose nella tua procedura.
Sì, per la parte che riguarda il valore e il compratore: una stima realistica in tempi brevi e un acquirente pronto sono decisivi sia per l'accordo con i creditori sia per la vendita diretta. La parte legale va seguita da un avvocato.
Valutazione realistica in tempi brevi e un compratore serio: lavoriamo con il tuo avvocato e il notaio.