Trovate l'acquirente, concordate il prezzo, fissate l'appuntamento dal notaio. E poi, due settimane prima del rogito, il tecnico della banca o lo stesso notaio si accorge che la planimetria catastale non corrisponde alla casa reale. Il rogito si blocca. È lo scenario più frequente che fa saltare una vendita a Roma, e quasi sempre il proprietario non ne sapeva nulla. In questa guida vi spieghiamo, senza giri di parole, cos'è la conformità catastale e urbanistica, perché è diventata un controllo decisivo, e soprattutto cosa fare se la vostra casa non è in regola. Noi di Uno Holding, agenzia a Garbatella dal 1994, questo problema lo affrontiamo prima ancora di mettere l'annuncio online: è l'unico modo per vendere in giorni, non in mesi.
Si confondono di continuo, ma sono controlli distinti e servono entrambi. Capire la differenza vi aiuta a parlare con cognizione di causa al vostro tecnico e al notaio.
Una casa può essere perfettamente in regola dal punto di vista urbanistico ma avere la planimetria catastale sbagliata (per esempio dopo lavori regolari mai riportati al Catasto). E viceversa. Per vendere serenamente servono tutte e due le conformità.
La conformità catastale è un obbligo di legge: l'articolo 29, comma 1-bis, della Legge 52/1985 (introdotto dal D.L. 78/2010) impone che nell'atto di vendita il venditore dichiari, con riferimento alle planimetrie depositate, la conformità dei dati catastali e della planimetria allo stato di fatto. Senza questa dichiarazione l'atto è nullo. Per questo il notaio, prima del rogito, deve verificare che la planimetria corrisponda alla realtà.
Sulla conformità urbanistica la legge è altrettanto seria: opere realizzate senza titolo o difformi possono rendere l'atto impugnabile e, nei casi più gravi, esporre a contenziosi, richieste di risarcimento e risoluzione della compravendita anche a distanza di tempo.
C'è poi una novità pratica che nel 2026 sta cambiando il modo di lavorare: notai e banche chiedono sempre più spesso la Relazione Tecnica Integrata (RTI), un documento redatto da un tecnico abilitato (geometra, architetto o ingegnere) che certifica in modo coordinato sia la conformità catastale sia quella urbanistica. Non è ancora un obbligo di legge a livello nazionale, ma di fatto è diventata la prassi: senza, molte banche non erogano il mutuo all'acquirente. E se l'acquirente non ottiene il mutuo, la vostra vendita si ferma. Ecco perché questo è il vero problema che fa saltare i rogiti a Roma.
Il momento peggiore per scoprire una difformità è quando l'acquirente è già pronto a comprare. A quel punto si perde tempo, fiducia e a volte l'affare. La soluzione è semplice: fare i controlli all'inizio, non alla fine. Ecco cosa va verificato:
Attenzione a un equivoco frequente: l'Attestato di Prestazione Energetica (APE) non certifica la conformità. Il certificatore energetico è tenuto a segnalare eventuali difformità che incidono sulle prestazioni energetiche, ma non può attestare la regolarità catastale o urbanistica. Sono due cose separate. Per orientarvi su tutto ciò che serve, abbiamo preparato una checklist dei documenti per vendere casa e un approfondimento dedicato ai documenti per vendere casa.
Una difformità non significa che la casa è invendibile. Significa che va sistemata, e nella maggior parte dei casi si risolve. La strada dipende dal tipo di problema.
Il decreto Salva Casa, con l'articolo 36-bis e le tolleranze ampliate, ha reso più gestibili molte situazioni che fino a poco tempo fa paralizzavano la vendita. Resta fondamentale farsi seguire da un professionista: ogni immobile ha la sua storia documentale.
Diciamo subito una cosa onesta: i costi dipendono dalla complessità del vostro caso e non si possono promettere cifre fisse. Possiamo però darvi dei range di mercato indicativi, riferiti a professionisti terzi, per farvi un'idea. La provvigione di Uno Holding non c'entra con queste voci: si concorda separatamente nell'incarico.
Sembrano tante voci, ma spesa e tempistiche restano contenute se si interviene all'inizio. Il costo vero, quello che fa male, è scoprire la difformità a rogito saltato.
Da oltre trent'anni a Garbatella seguiamo i venditori di Roma sud con un metodo semplice: controlliamo la conformità catastale e urbanistica prima di pubblicare l'annuncio, non dopo aver trovato l'acquirente. Coordiniamo i tecnici per la verifica documentale, individuiamo subito eventuali difformità e impostiamo la strada per regolarizzarle, così quando arriva la proposta il fascicolo è già pulito e il rogito non si blocca. È esattamente questo che ci permette di vendere in giorni, non in mesi.
Se volete capire come funziona il percorso completo, trovate tutto nella nostra pagina dedicata a vendere casa a Roma sud. E se vi state chiedendo da dove partire, il primo passo è sempre lo stesso: capire valore e situazione documentale della vostra casa.
No, non direttamente: la legge (art. 29, comma 1-bis, L. 52/1985) impone che al rogito il venditore dichiari la conformità della planimetria allo stato di fatto, pena la nullità dell'atto. La buona notizia è che nella maggior parte dei casi la difformità solo catastale si risolve con un aggiornamento DOCFA fatto da un tecnico, spesso in poco tempo, e poi si può vendere senza problemi.
La conformità catastale riguarda la corrispondenza tra la planimetria depositata al Catasto e la casa reale. La conformità urbanistica riguarda la corrispondenza tra lo stato reale dell'immobile e i titoli edilizi rilasciati dal Comune. Sono controlli distinti: una casa può essere a posto su un fronte e non sull'altro. Per vendere serenamente servono entrambe.
È un documento redatto da un tecnico abilitato che certifica in modo coordinato sia la conformità catastale sia quella urbanistica. Nel 2026 notai e soprattutto banche la richiedono sempre più spesso prima del rogito: senza, molti istituti non erogano il mutuo all'acquirente. Non è ancora un obbligo di legge nazionale, ma è diventata prassi diffusa, quindi conviene predisporla in anticipo.
No. L'Attestato di Prestazione Energetica riguarda solo i consumi energetici dell'immobile. Il certificatore è tenuto a segnalare eventuali difformità che incidono sulle prestazioni energetiche, ma non può attestare la regolarità catastale o urbanistica. Sono documenti e verifiche separate: servono entrambi per vendere.
Non sempre. Il decreto Salva Casa (L. 105/2024) ha ridefinito le tolleranze costruttive: per gli immobili realizzati entro il 24 maggio 2024, alcuni scostamenti rientrano nelle tolleranze e non costituiscono violazione, con soglie percentuali legate alla superficie. È il tecnico a stabilire se il vostro caso vi rientra o se serve una regolarizzazione tramite CILA o SCIA in sanatoria.
Prima di mettere l'annuncio, controlliamo conformità e documenti insieme a te. Richiedi la valutazione gratuita: a Roma chiama lo 06 5108 o scrivici su unoholding.it.