Le case affittate costano spesso meno di quelle libere e per questo attirano chi cerca un affare o un investimento. Prima di firmare, però, conviene sapere bene cosa si compra: non solo i muri, ma anche un contratto che continua. Qui trovi cosa succede all'affitto quando compri, quando e come puoi riavere la casa libera e cosa cambia per mutuo, agevolazioni e tasse.
In breve. No, non subito. Se il contratto è registrato prima del tuo acquisto, passa a te così com'è: stesso canone, stessa scadenza, stesso inquilino. Puoi riavere la casa libera solo alle scadenze del contratto: alla prima scadenza solo per i motivi previsti dalla legge (per esempio per andarci ad abitare tu o un familiare stretto), alla seconda anche senza motivo, sempre con almeno sei mesi di preavviso.
La regola è nel Codice civile. Un contratto di locazione con data certa anteriore alla vendita vale anche verso chi compra (articolo 1599); un contratto registrato all'Agenzia delle Entrate ha data certa, e per legge i contratti d'affitto vanno registrati. Dal giorno dell'acquisto il compratore prende il posto del vecchio proprietario in tutti i diritti e gli obblighi del contratto (articolo 1602).
In pratica: dal rogito incassi tu il canone, rispondi tu di quello che spetta al proprietario (per esempio le riparazioni importanti) e a fine contratto sarai tu a dover restituire il deposito cauzionale. L'inquilino continua a pagare lo stesso affitto e non può essere mandato via per il solo fatto che la casa è stata venduta.
C'è un solo caso particolare: i contratti di durata superiore a nove anni, se non sono stati trascritti, valgono verso il compratore solo per nove anni. Nelle locazioni di abitazioni è un caso raro.
Dipende dal tipo di contratto. Per i contratti di abitazione le regole sono nella legge 431 del 1998.
Contratto 4+4 (canone libero). Alla prima scadenza, dopo quattro anni, puoi chiedere la casa solo per uno dei motivi elencati dall'articolo 3 della legge: il più comune è volerla usare come abitazione tua, del coniuge, dei genitori, dei figli o di parenti fino al secondo grado. La comunicazione va mandata per raccomandata almeno sei mesi prima della scadenza e deve indicare il motivo in modo preciso: per la Cassazione una disdetta senza il motivo specifico non vale. Alla seconda scadenza, dopo otto anni, puoi invece comunicare che non vuoi rinnovare anche senza un motivo, sempre con sei mesi di preavviso.
Contratto 3+2 (canone concordato). Stessa logica: alla scadenza dei primi tre anni solo per i motivi dell'articolo 3, alla fine dei due anni di proroga anche senza motivo, con sei mesi di preavviso.
Contratti transitori e per studenti. Finiscono alla loro scadenza naturale, senza rinnovo automatico, se ci sono le condizioni che li giustificano.
Prima delle scadenze la casa torna libera solo con l'accordo dell'inquilino: è una strada frequente, spesso con una somma concordata per l'uscita anticipata, e va messa per iscritto.
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Chi chiede la casa alla prima scadenza dichiarando, per esempio, di volerci abitare, deve poi farlo davvero. Se la casa non viene usata come dichiarato, l'inquilino può chiedere di tornare nell'appartamento alle stesse condizioni oppure un risarcimento che la legge fissa in almeno 36 mensilità dell'ultimo canone. Non è una formalità: il motivo va scelto solo se è vero e realizzabile.
Mutuo. Le banche finanziano anche l'acquisto di case affittate; la perizia tiene conto del contratto in corso. Per un'idea di quanto puoi permetterti c'è il nostro calcolo di quanto puoi spendere per casa.
Agevolazioni prima casa. Una casa affittata si può comprare con le agevolazioni prima casa: tra i requisiti c'è avere la residenza (o portarla entro diciotto mesi) nel Comune dove si trova l'immobile, non per forza in quell'appartamento. Gli altri requisiti restano quelli di sempre; il notaio li verifica prima del rogito.
Detrazione degli interessi del mutuo. È qui che la casa affittata cambia le cose. Per detrarre gli interessi del mutuo per l'abitazione principale, se compri una casa locata devi notificare all'inquilino, entro tre mesi dall'acquisto, l'intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione, e poi andarci ad abitare entro un anno da quando la casa torna libera (articolo 15 del Testo unico delle imposte sui redditi). L'Agenzia delle Entrate ha chiarito (Risposta n. 13 del 2024) che va bene anche un'altra azione giudiziale per riavere la casa, purché avviata entro gli stessi tre mesi. Se il contratto ha ancora anni davanti, questa detrazione di solito non è raggiungibile: conviene parlarne prima con il commercialista.
Una casa affittata di solito si vende a un prezzo più basso di una casa libera, perché chi compra per abitarci deve aspettare. Lo sconto dipende soprattutto da quanto manca alla scadenza e da quanto è affidabile l'inquilino: un contratto che scade fra pochi mesi pesa poco, uno appena rinnovato pesa molto.
Per chi compra per investire il conto di partenza è semplice: canone annuo diviso prezzo d'acquisto dà il rendimento lordo. Poi vanno tolte tasse sul canone, IMU, spese condominiali a carico del proprietario e manutenzione. Se vuoi continuare ad affittare senza occupartene tu, c'è la nostra gestione degli affitti a Roma.
Chiedi al venditore, prima della proposta: la copia del contratto e la ricevuta di registrazione; il tipo di contratto e le date delle scadenze; il canone attuale e gli aggiornamenti previsti; l'importo del deposito cauzionale; se l'inquilino paga regolarmente (le ricevute degli ultimi mesi dicono molto); se nel contratto c'è una clausola di prelazione a favore dell'inquilino.
Concorda anche le visite: la casa è abitata e serve l'accordo con l'inquilino. Vederla dentro è indispensabile, perché lo stato dell'appartamento a fine contratto sarà un tuo problema.
Nel rogito conviene scrivere da quale data il canone spetta a te e come passa il deposito cauzionale dal venditore al compratore. Subito dopo, una lettera all'inquilino: chi è il nuovo proprietario e dove pagare. Il subentro va comunicato all'Agenzia delle Entrate con il modello RLI; se vuoi applicare la cedolare secca ai canoni che incassi, ci sono termini precisi (in genere 30 giorni dal subentro), quindi è meglio muoversi subito con il commercialista.
Se invece sei tu a vendere una casa con l'inquilino dentro, la guida giusta è vendere casa affittata; se sei l'inquilino, leggi cosa succede quando il proprietario vende.
Non subito. Il contratto registrato prima dell'acquisto passa a te e l'inquilino resta fino alla scadenza. Alla prima scadenza puoi chiedere la casa solo per i motivi previsti dall'articolo 3 della legge 431/1998, per esempio per abitarci tu o un familiare stretto; alla seconda anche senza motivo. In entrambi i casi servono almeno sei mesi di preavviso per raccomandata.
Sì, se ha data certa anteriore alla vendita, come un contratto registrato (articolo 1599 del Codice civile). Il compratore subentra in diritti e obblighi dal giorno dell'acquisto (articolo 1602).
Sì. Tra i requisiti c'è la residenza nel Comune dove si trova la casa, già presente o da portare entro diciotto mesi, non l'obbligo di abitare in quell'appartamento. Gli altri requisiti restano gli stessi e li verifica il notaio.
Solo a certe condizioni: entro tre mesi dall'acquisto devi notificare all'inquilino l'intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione, ed entro un anno dal rilascio la casa deve diventare la tua abitazione principale. Conviene verificarlo con il commercialista prima di comprare.
A fine contratto l'inquilino lo chiederà al proprietario di quel momento, quindi di norma a te. Per questo il passaggio del deposito dal venditore al compratore va regolato nel rogito.
Di solito sì, perché chi la compra per abitarci deve aspettare la scadenza. Lo sconto dipende da quanto manca alla fine del contratto e dall'affidabilità dell'inquilino.
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