Ricevere la notizia che il proprietario vende la casa in cui vivi in affitto mette ansia: devo andarmene? Chi compra può cacciarmi? Devo far entrare chi la visita? La legge su questi punti è chiara e, nella maggior parte dei casi, più tranquillizzante di quanto si pensi. Ecco cosa succede, passo per passo.
In breve. Il contratto non si scioglie: il nuovo proprietario prende il posto del vecchio, alle stesse condizioni. Continui a pagare lo stesso canone fino alla scadenza e non devi andartene per la vendita. Puoi dover lasciare la casa solo alle scadenze del contratto, con almeno sei mesi di preavviso e, alla prima scadenza, solo per uno dei motivi previsti dalla legge.
Se il tuo contratto è registrato, ha data certa e vale anche verso chi compra (articolo 1599 del Codice civile). Il compratore subentra dal giorno dell'acquisto in tutti i diritti e gli obblighi del vecchio proprietario (articolo 1602): stesso canone, stessa durata, stesse regole.
Una lettera che ti chiede di lasciare la casa «perché è stata venduta» non ha valore da sola. Se ti propongono di uscire prima, è una trattativa: puoi accettare, rifiutare o chiedere una somma per lasciare l'appartamento in anticipo, e l'accordo va messo per iscritto.
Un consiglio pratico: assicurati di avere la copia del contratto e la ricevuta di registrazione. Un contratto registrato protegge prima di tutto te.
Di regola, per le abitazioni, no: il proprietario può vendere a chi vuole senza offrire la casa prima a te. Ci sono due eccezioni.
La prima è il contratto: se contiene una clausola di prelazione, il proprietario deve rispettarla.
La seconda è prevista dalla legge 431 del 1998: se alla prima scadenza il proprietario ti nega il rinnovo perché vuole vendere (lo può fare solo se non possiede altre abitazioni oltre a quella in cui vive), allora hai il diritto di prelazione. Deve comunicarti prezzo e condizioni e hai 60 giorni per rispondere, secondo le regole degli articoli 38 e 39 della legge 392 del 1978.
Stai pensando di comprare casa? Se valuti di comprare la casa in cui vivi o un'altra, partiamo dai numeri veri della zona. Parliamone.
Molti contratti prevedono che, in caso di vendita, l'inquilino consenta le visite con un preavviso. Rileggi il tuo. Se il contratto non dice nulla, vale la buona fede: si concordano giorni e orari ragionevoli, con anticipo, senza stravolgere la tua vita. Rendere le visite possibili, in modo ordinato, conviene anche a te: abbrevia il periodo di incertezza.
Fino a quando non ricevi una comunicazione scritta della vendita, con il nome del nuovo proprietario e le coordinate per pagare, continui a pagare come sempre. Da quel momento paghi al nuovo proprietario. Conserva le ricevute: l'unico vero rischio, in questa fase, è non pagare puntualmente.
Il deposito cauzionale di norma passa dal venditore al compratore al rogito. Chiedi che te lo confermino per iscritto: a fine contratto lo chiederai al proprietario di quel momento.
Il nuovo proprietario non può aumentarti l'affitto fino alla scadenza, oltre agli aggiornamenti già previsti dal contratto. Un canone diverso si può concordare solo al rinnovo.
Dipende dal contratto. Con un 4+4, alla prima scadenza (dopo quattro anni) il proprietario può chiederti la casa solo per uno dei motivi dell'articolo 3 della legge 431/1998, per esempio per andarci ad abitare lui o un familiare stretto, con una raccomandata mandata almeno sei mesi prima che indichi il motivo in modo preciso. Alla seconda scadenza (dopo otto anni) può non rinnovare anche senza motivo, sempre con sei mesi di preavviso.
Con un 3+2 a canone concordato vale lo stesso: dopo tre anni solo per i motivi di legge, alla fine dei due anni di proroga anche senza motivo. I contratti transitori e per studenti finiscono alla loro scadenza.
Se il proprietario ti fa lasciare la casa per un motivo e poi non lo realizza (per esempio dice di volerci abitare e invece la riaffitta o la vende), puoi chiedere di tornare nell'appartamento alle stesse condizioni o un risarcimento di almeno 36 mensilità dell'ultimo canone.
Sei la persona che la conosce meglio: sai come sta, quanto si spende di condominio, com'è il quartiere. Anche senza prelazione puoi fare un'offerta come chiunque altro. Per capire se è alla tua portata parti dal calcolo di quanto puoi spendere per casa; se vuoi un parere sul prezzo chiesto, scrivici.
Se sei tu a comprare una casa affittata, la guida è comprare casa affittata; se sei il proprietario che vende, vendere casa affittata.
Tieni a portata di mano contratto e ricevuta di registrazione; chiedi una comunicazione scritta del cambio di proprietario; continua a pagare puntualmente e conserva le ricevute; concorda le visite per iscritto, anche solo via messaggio; non firmare accordi di uscita anticipata senza averli letti con calma. Per un dubbio specifico sul tuo contratto, un'associazione di inquilini o un avvocato ti danno una risposta sul caso concreto.
No. Il contratto registrato vale anche verso chi compra e il nuovo proprietario subentra alle stesse condizioni. Puoi dover lasciare la casa solo alle scadenze del contratto, nei modi e con i preavvisi previsti dalla legge.
Di regola no. Ce l'ha se il contratto la prevede, oppure se alla prima scadenza il proprietario gli nega il rinnovo perché vuole vendere: in quel caso deve comunicargli prezzo e condizioni e l'inquilino ha 60 giorni per rispondere.
Se il contratto lo prevede, sì, con il preavviso indicato. Se non dice nulla, si concordano visite in giorni e orari ragionevoli, secondo buona fede.
No, fino alla scadenza resta il canone del contratto, con i soli aggiornamenti già previsti. Un canone diverso si può concordare al rinnovo.
Il proprietario di quel momento, quindi di norma chi ha comprato. Di solito il deposito passa dal venditore al compratore al rogito: chiedi una conferma scritta.
Sì, puoi fare un'offerta come chiunque altro anche se non hai la prelazione. Conosci la casa meglio di tutti, ed è un vantaggio nella trattativa.
Che tu voglia comprare quella in cui vivi o un'altra, ti aiutiamo a capire prezzo e tempi.