Hai una casa datata, magari ereditata o rimasta sfitta per anni, e ti chiedi se convenga ristrutturarla prima di venderla oppure metterla sul mercato così com'è. È una delle domande che ci fanno più spesso, e la risposta quasi sempre sorprende: nella maggior parte dei casi ristrutturare prima non conviene. Vediamo perché, e cosa invece conviene davvero fare.
Il ragionamento istintivo è: «se la sistemo, la vendo a molto di più». In teoria sì, in pratica raramente si recupera l'intero investimento. Una ristrutturazione completa a Roma costa mediamente diverse decine di migliaia di euro e richiede mesi di lavori, durante i quali l'immobile è fermo e tu continui a pagare spese e imposte.
C'è poi un problema di gusto: chi compra casa da ristrutturare lo fa spesso proprio per personalizzarla. Se rifai il bagno con le piastrelle che piacciono a te, l'acquirente potrebbe non apprezzarle — e non pagartele. Il rischio concreto è spendere 50.000 € per aumentare il prezzo di 30.000 €.
L'eccezione: quando l'immobile è in condizioni tali da risultare invendibile o inagibile (impianti pericolosi, infiltrazioni gravi, muffa estesa). Lì un intervento mirato serve, ma parliamo di messa in sicurezza, non di ristrutturazione estetica.
Esiste una via di mezzo molto più redditizia: interventi minimi che tolgono gli alibi all'acquirente per trattare sul prezzo, senza impegnare capitale.
Svuotare e pulire a fondo. Una casa vuota e pulita sembra più grande e più curata. È l'intervento con il miglior rapporto costo/beneficio in assoluto.
Imbiancare di bianco. Poche centinaia di euro, effetto immediato su luminosità e percezione.
Sistemare i difetti visibili e allarmanti. Una macchia di infiltrazione, una presa penzolante o un vetro rotto fanno pensare «chissà cos'altro c'è che non va» e valgono migliaia di euro di sconto.
Fotografie fatte bene. Su una casa da ristrutturare le foto contano ancora di più: devono mostrare il potenziale (metratura, luce, esposizione), non solo lo stato attuale.
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Sapere chi è il tuo acquirente cambia il modo di presentare l'immobile. A Roma sud sono principalmente tre profili:
Giovani coppie e famiglie che con lo stesso budget preferiscono una casa più grande o in una zona migliore, accettando di sistemarla a proprio gusto, spesso a tappe.
Investitori che ristrutturano per rivendere o mettere a reddito: comprano con la calcolatrice in mano e trattano molto, ma decidono in fretta e spesso pagano senza mutuo.
Chi abita già in zona — vicini, genitori che comprano per i figli, condòmini. È il motivo per cui una casa da ristrutturare va fatta conoscere prima di tutto nel quartiere.
Il metodo corretto è partire dal valore dell'immobile ristrutturato in quella zona e sottrarre il costo dei lavori più il margine che l'acquirente si aspetta per il disturbo e il rischio.
L'errore più comune è chiedere il prezzo del ristrutturato «perché la zona vale tanto»: l'annuncio resta fermo per mesi, poi si abbassa il prezzo a tappe e alla fine si vende comunque meno di quanto si sarebbe ottenuto partendo dal prezzo giusto. Una casa «bruciata» sul mercato spaventa anche chi arriva dopo.
Attenzione anche al mutuo: se il prezzo richiesto supera troppo la perizia della banca, l'acquirente non ottiene il finanziamento e la trattativa salta a un passo dal rogito.
Se hai già fatto lavori e stai portando in detrazione le rate, con la vendita le quote residue si trasferiscono all'acquirente, salvo diverso accordo indicato nell'atto: potete concordare che restino a te. È un punto da definire prima del rogito, non dopo.
Per l'acquirente, la possibilità di usufruire dei bonus ristrutturazione è spesso un argomento di vendita: vale la pena spiegarlo, perché riduce il costo reale dei lavori che dovrà affrontare.
Una casa da ristrutturare non è esente dai controlli: servono ugualmente l'APE (anche se la classe sarà bassa), la conformità catastale e quella urbanistica.
Anzi: negli immobili datati le difformità sono più frequenti (una parete spostata, una veranda chiusa, un bagno ricavato). Verificarle prima di mettere in vendita evita di scoprirle davanti al notaio, con la trattativa già chiusa e l'acquirente pronto a rinegoziare.
Nella maggior parte dei casi no: raramente si recupera l'intero investimento e i lavori bloccano l'immobile per mesi. Conviene invece fare interventi minimi (svuotare, pulire, imbiancare, sistemare i difetti visibili) e presentare bene l'immobile. La ristrutturazione ha senso solo se la casa è inagibile o insicura.
Si parte dal valore dell'immobile ristrutturato nella zona e si sottrae il costo dei lavori più il margine che l'acquirente si aspetta per rischio e tempo. Chiedere il prezzo del ristrutturato blocca la vendita per mesi e porta quasi sempre a incassare meno.
Soprattutto giovani coppie che cercano più spazio con lo stesso budget, investitori che ristrutturano per rivendere o affittare, e persone che vivono già in zona. Per questo il passaparola di quartiere è decisivo.
Sì: le quote di detrazione residue passano all'acquirente, salvo diverso accordo indicato nell'atto di vendita. È un aspetto da concordare prima del rogito.
Sì. APE, conformità catastale e urbanistica sono necessarie in ogni caso. Negli immobili datati le difformità sono più frequenti: meglio verificarle prima di mettere in vendita.
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