Molte case, anche a Roma, hanno piccole difformità rispetto ai documenti: una parete spostata, un soppalco non dichiarato, una veranda. Non tutte bloccano la vendita, ma vanno affrontate prima del rogito, perché il notaio verifica la regolarità dell'immobile.
Bisogna distinguere. Le piccole difformità (interne, senza aumento di volumetria, conformi alle norme dell'epoca) sono in genere sanabili con una pratica edilizia. Gli abusi veri e propri — aumenti di superficie non autorizzati, opere in contrasto con il piano urbanistico — possono non essere sanabili e, nei casi gravi, comportare la demolizione.
Capire in che categoria rientra il tuo immobile è il primo passo: serve un tecnico (geometra o architetto) che confronti lo stato reale con i titoli edilizi e la planimetria catastale.
Sono due cose diverse ma entrambe necessarie. La conformità urbanistica riguarda la corrispondenza tra l'immobile e i permessi edilizi. La conformità catastale riguarda la corrispondenza tra l'immobile e la planimetria depositata in catasto.
Al rogito il notaio richiede le dichiarazioni di conformità: se mancano o non corrispondono, l'atto non si può stipulare. Per questo conviene verificare tutto in anticipo, non alla firma.
Per le difformità sanabili il tecnico presenta una pratica edilizia in sanatoria (a seconda dei casi CILA o SCIA in sanatoria), che regolarizza l'immobile pagando le sanzioni e gli oneri previsti, e aggiorna la planimetria catastale.
Una volta sanata la difformità, l'immobile torna vendibile a pieno titolo. I tempi e i costi dipendono dal tipo di intervento: meglio avviare la pratica appena si decide di vendere.
Un immobile con difformità non regolarizzate si vende male: gli acquirenti scontano il rischio e le banche non concedono il mutuo. Sanare prima della vendita quasi sempre conviene, perché elimina lo sconto e allarga la platea di acquirenti.
A Roma sud gestiamo spesso vendite di immobili con piccole difformità: il nostro ruolo è coordinare il tecnico e portare l'immobile al rogito pulito, senza sorprese.
Le piccole difformità sanabili si regolarizzano con una pratica edilizia prima del rogito. Gli abusi non sanabili, invece, possono impedire la vendita: va verificato con un tecnico.
La conformità urbanistica riguarda i permessi edilizi; quella catastale la corrispondenza con la planimetria in catasto. Al rogito servono entrambe.
È la comunicazione che regolarizza a posteriori piccoli interventi eseguiti senza titolo, quando sono sanabili, pagando sanzioni e oneri e aggiornando il catasto.
Sì: al rogito il notaio richiede le dichiarazioni di conformità urbanistica e catastale. Senza, l'atto non si può stipulare.
Quasi sempre sì: un immobile regolare si vende prima, a un prezzo migliore e senza il rischio che la banca dell'acquirente neghi il mutuo.
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