Quasi nessun proprietario di una casa vuota ha mai messo in fila tutte le voci. Si conoscono una per una — l'IMU si sa, il condominio arriva, la TARI ogni tanto — ma non se ne fa mai la somma. Farla cambia la prospettiva, perché quasi sempre il totale è più alto di quello che si immaginava e perché rende evidente quanto costa non decidere. Ecco l'elenco completo.
Partiamo dalla voce principale, e dall'equivoco più diffuso. L'IMU colpisce il possesso dell'immobile, non il suo utilizzo. Una seconda casa resta soggetta all'imposta anche se è completamente vuota, priva di mobili, con luce, gas e acqua disattivati e con nessuno che vi metta piede da anni.
L'aliquota di base per gli immobili diversi dall'abitazione principale è dello 0,86%, e i Comuni possono aumentarla fino all'1,06% oppure ridurla fino ad azzerarla. La differenza fra il minimo e il massimo non è trascurabile: su un immobile di valore medio può valere diverse centinaia di euro l'anno.
Il numero esatto sul tuo immobile dipende dalla rendita catastale e dalla delibera del tuo Comune: sono i due dati da chiedere al commercialista, e vale la pena farlo prima di qualsiasi ragionamento su cosa fare della casa.
Qui la situazione è più articolata. Un decreto del Ministero dell'Economia pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 12 novembre 2025 ha aperto alla possibilità che i Comuni prevedano riduzioni per le abitazioni non affittate e tenute a disposizione del proprietario.
La parola chiave è «possibilità»: si tratta di una facoltà lasciata ai Comuni, non di un obbligo. Il tuo Comune può averla esercitata, esercitata in parte o non esercitata affatto. Va verificato nel regolamento comunale sulla TARI, ed è una verifica che conviene fare, perché dove la riduzione esiste va spesso richiesta e non viene applicata in automatico.
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Le spese condominiali ordinarie si pagano comunque. Sono legate alla quota millesimale, non all'uso dell'appartamento: pulizie, ascensore, amministratore, illuminazione delle parti comuni e assicurazione del fabbricato corrono identiche che tu ci viva o no. Su un condominio con portiere la cifra annua diventa rilevante.
Le utenze, se non le disattivi, hanno quote fisse che scorrono a vuoto anche a consumo zero. Staccarle riduce il costo ma introduce un problema pratico: senza corrente non puoi far funzionare nulla e senza riscaldamento, d'inverno, l'umidità lavora indisturbata. È una scelta che va fatta in modo consapevole, non per inerzia.
L'assicurazione, se ce l'hai, spesso cambia condizioni quando l'immobile risulta disabitato oltre un certo periodo continuativo. Non è un costo in più, è un rischio in più: vale una verifica con il tuo assicuratore.
Fin qui le spese che arrivano con un bollettino. Ci sono però due costi che non arrivano mai in busta e che quasi sempre superano tutti gli altri messi insieme.
Il primo è il deterioramento. Una casa in cui non entra nessuno si rovina a una velocità che sorprende: umidità e muffa perché non si arieggia mai, impianti che si bloccano perché non vengono usati, infiltrazioni che diventano danni strutturali perché nessuno le vede nascere. Ogni euro di manutenzione non fatta oggi si ripresenta moltiplicato quando deciderai di vendere.
Il secondo è il mancato reddito. È il costo più grande e il più invisibile, perché non è una spesa: è un guadagno che non c'è. Una casa che potrebbe essere affittata e non lo è produce ogni mese un vuoto che non compare in nessun estratto conto — ed è proprio per questo che non entra mai nei ragionamenti.
Il calcolo non è complicato, e conviene farlo su carta una volta sola. Metti in colonna: IMU annua, TARI annua (verificata col regolamento del tuo Comune), spese condominiali ordinarie, quote fisse delle utenze, assicurazione. Somma. Poi aggiungi una stima onesta della manutenzione differita — le cose che sai già che andranno fatte. E infine, se l'immobile sarebbe affittabile, dodici mensilità del canone che potrebbe rendere.
Quel totale è quanto ti costa ogni anno non aver ancora deciso. Non è un argomento per convincerti a vendere: tenere una casa può essere una scelta giusta, e a volte è la più giusta. È un argomento per fare la scelta sapendo, invece che per inerzia.
Se il conto ti sembra alto ma non sei pronto a decidere, la cosa sensata è almeno fermare la voce che cresce da sola: il deterioramento. È esattamente quello che fa Casa Protetta — controlli periodici, report fotografico datato, segnalazione immediata — nel periodo in cui stai ancora pensando a cosa fare.
Sì. L'IMU è dovuta sul possesso dell'immobile, indipendentemente dall'utilizzo: una seconda casa vuota, senza mobili e con le utenze staccate resta soggetta all'imposta. L'aliquota di base per gli immobili diversi dall'abitazione principale è dello 0,86%, elevabile dai Comuni fino all'1,06%.
Dipende dal tuo Comune. Un decreto del Ministero dell'Economia del 12 novembre 2025 consente ai Comuni di prevedere riduzioni per le abitazioni non affittate e tenute a disposizione, ma si tratta di una facoltà. Verifica il regolamento comunale: dove la riduzione esiste, va quasi sempre richiesta espressamente e non viene applicata d'ufficio.
Sì. Le spese ordinarie sono legate alla quota millesimale e non all'utilizzo dell'appartamento: pulizie, ascensore, amministratore e parti comuni si pagano comunque. Fanno eccezione alcune voci strettamente legate al consumo, secondo quanto previsto dal regolamento condominiale.
Riduce i costi fissi, ma va valutato. Senza corrente non puoi far funzionare nulla, e senza riscaldamento d'inverno l'umidità lavora indisturbata: il risparmio sulle quote fisse può essere annullato dai danni. È una scelta da fare consapevolmente, soprattutto se l'immobile è al piano terra o ha problemi di umidità pregressi.
Non c'è una risposta valida per tutti: dipende da quanto capitale ti serve, da quanto sei disposto a gestire e dalle condizioni dell'immobile. Il passo utile prima di decidere è conoscere due numeri reali, il valore di vendita e il canone realistico di locazione. Entrambi possiamo dartelo gratuitamente e senza impegno.
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