Gli operatori stranieri tornano a mostrare interesse per Italia e Spagna, due mercati a punti diversi del percorso di ripresa. Mentre il mercato immobiliare iberico ha vissuto una crisi profonda, ha toccato il fondo e ora sta risalendo, il mercato italiano non ha sofferto lo scoppio di una bolla ma è stato indebolito da un ostinato malessere. Entrambi i mercati offrono opportunità, e per metterli a confronto Property EU ha organizzato a Londra un Southern Europe Investment Briefing riunendo alcuni dei maggiori esperti del settore. “Ora come ora la Spagna batte l'Italia come volume di investimenti stranieri - ha affermato Patricio Palomar, head of research di Cbre Spain – Nel secondo trimestre dell'anno gli investimenti hanno raggiunto i 3,4 miliardi di euro, a livelli da massimo storico, e il totale per il 2014 sarà sicuramente ben oltre gli otto miliardi.
I volumi sono aumentati del 140% rispetto allo stesso periodo del 2013, mentre in Italia sono saliti del 56 per cento.” Secondo Francois Rispe, responsabile dell'Europa meridionale per il gruppo francese Prologis, “l'ondata di interesse per la Spagna è tale che sono convinto che l'ultimo trimestre dell'anno sarà il migliore da oltre sei anni per il mercato in tutti i suoi segmenti, dalla logistica agli uffici, dalle ristrutturazioni all'industriale. Dopo cinque anni di recessione ci sono stati quattro trimestri consecutivi di crescita, e un senso positivo di stabilità.
Quest'anno ci sono state cinque transazioni di valore superiore ai 100 milioni di euro a Madrid, mentre a Barcellona sono state tre. Dietro il ritorno alla grande degli investitori c'è stato il crollo dei prezzi: il costo di affittare un ufficio, ad esempio, è sceso ai minimi da vent'anni, creando un incentivo a trasferirsi per le imprese europee. “La volatilità del ciclo spagnolo è molto elevata e gli asset di buona qualità non abbondano - ha sottolineato Palomar. – Detto questo, gli investitori che hanno capacità sufficienti di investire e una buona tolleranza per il rischio possono aspettarsi rendimenti a due cifre.” L'Italia, invece, non fa faville ma sta guadagnando credibilità. “Non siamo ai livelli della Spagna ma l'interesse degli investitori stranieri è in crescita - ha affermato Paolo Bellacosa, managing director di capital markets di Cbre Italy. – Quest'anno abbiamo visto 2,2 miliardi di euro di investimenti, con altri 1,5 miliardi nella pipeline, e prevediamo una crescita costante e sostenibile senza surriscaldamenti”.
L'ambizioso pacchetto di riforme di questo Governo, con nuove leggi sui Reit, sui finanziamenti e sui contratti di lease che hanno un impatto diretto sul settore immobiliare sta avendo un effetto positivo in termini di credibilità del Paese agli occhi degli investitori stranieri, secondo Bellacosa: “Lo scolaro indisciplinato di un tempo sta diventando uno studente modello. La recessione è durata più a lungo del previsto ma le riforme stanno cambiando la percezione degli investitori, ha concordato Rispe di Prologis, che ha in portafoglio 800mila mq tra Milano e Bologna: “Direi che l'Italia è sei-dodici mesi dietro la Spagna ma sta andando nella direzione giusta.
La riforma sui Reit attrarrà capitali stranieri e renderà più fluido il mercato. Noi, ad esempio, quest'anno abbiamo investito per la prima volta da sei anni. Sono convinto che sia il momento giusto per investire in Italia. Un'altra differenza è che in Spagna stanno approdando investitori da tutto il mondo – dalla Cina all'Europa all'America, con un forte contingente di Paesi latino-americani. Secondo i dati Cbre, spiega Palomar, “il 56% dei capitali investiti in Spagna sono stranieri e il restante 44% è formalmente spagnolo, ma in realtà si tratta di Reit con il 90% di capitale straniero In Italia invece c'è un crescente interesse dall'estero, ma per ora è limitato a investimenti opportunistici di società di private equity statunitensi – Blackstone in primis – anche se i fondi sovrani mediorientali, e non solo, stanno facendo capolino. Inoltre mentre in Spagna i prezzi sono crollati toccando il fondo in Italia restano spesso elevati. Secondo Bellacosa “c'è una netta discrepanza tra le valutazioni e le transazioni reali, del 20-30 e anche del 40 per cento.