La casa è quasi sempre il bene più importante di una coppia che si separa, ed è anche quello che genera più tensioni. Le domande sono sempre le stesse: si può vendere se uno dei due non vuole? Cosa succede se la casa è stata assegnata a chi vive con i figli? Si pagano imposte? Vediamo con ordine, senza tecnicismi inutili.
Se la casa è intestata a entrambi — in comproprietà o perché acquistata in comunione dei beni — per venderla serve la firma di tutti e due. Nessuno dei due può vendere l'intero immobile da solo.
Se invece la casa è intestata a uno solo (per esempio perché acquistata prima del matrimonio, o in regime di separazione dei beni), può venderla autonomamente. Attenzione però: se su quella casa grava un provvedimento di assegnazione al coniuge che vive con i figli, la situazione cambia — ne parliamo tra poco.
Un singolo comproprietario può vendere la propria quota, ma è una strada quasi sempre inutile: una quota indivisa di una casa non la compra praticamente nessuno, se non a prezzi molto bassi.
È lo scenario più delicato. Se manca l'accordo, la strada è la divisione giudiziale: si chiede al tribunale di dividere il bene e, non essendo una casa materialmente divisibile, si arriva alla vendita all'asta con ripartizione del ricavato.
È una soluzione lenta e costosa, e soprattutto svantaggiosa per entrambi: alle aste gli immobili si vendono quasi sempre sotto il valore di mercato. Tra spese legali e minor prezzo, chi «vince» la causa spesso incassa meno di quanto avrebbe ottenuto con una vendita concordata.
Per questo, quando ci troviamo davanti a due ex coniugi in disaccordo, il nostro primo lavoro non è tecnico ma di mediazione: mettere sul tavolo un valore di mercato oggettivo e documentato. Spesso il disaccordo non è sul vendere, ma su quanto vale la casa: quando il numero è credibile e verificabile, la trattativa si sblocca.
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Quando il giudice assegna la casa familiare al genitore che convive con i figli, quel diritto — se trascritto nei registri immobiliari — è opponibile anche a chi compra.
In pratica: l'immobile si può vendere, ma l'acquirente se lo prende «con dentro» il diritto di abitazione, cioè non potrà usarlo finché l'assegnazione dura. Questo abbatte drasticamente il numero di potenziali acquirenti e il prezzo.
La soluzione praticabile quasi sempre è una sola: concordare la vendita nell'accordo di separazione, stabilendo che la casa venga venduta e il ricavato diviso secondo quote definite. Così l'immobile arriva sul mercato libero e vale il suo prezzo pieno.
Due aspetti spesso confusi tra loro.
I trasferimenti tra coniugi in sede di separazione o divorzio (per esempio: uno liquida l'altro e resta unico proprietario) godono di un regime di favore e sono esenti da imposte, se effettuati in esecuzione degli accordi omologati.
La vendita a un terzo segue invece le regole ordinarie. In particolare la plusvalenza: se vendi entro 5 anni dall'acquisto e ci guadagni, l'imposta è dovuta — salvo che l'immobile sia stato adibito ad abitazione principale tua o di un tuo familiare per la maggior parte del periodo di possesso. Nelle separazioni questa condizione è molto spesso soddisfatta, ma va verificata caso per caso.
Se sulla casa grava un mutuo, va gestito insieme alla vendita. Le possibilità sono tre: estinguerlo con il ricavato il giorno stesso del rogito (la soluzione più comune e più semplice), accollarlo all'acquirente con il consenso della banca, oppure — se uno dei due resta nella casa — chiedere alla banca il subentro dell'unico intestatario.
Nota importante: l'accordo di separazione vale tra voi, ma non nei confronti della banca. Se il mutuo è cointestato, entrambi restano obbligati verso l'istituto finché non c'è una liberatoria formale. È un dettaglio che genera brutte sorprese anni dopo.
In una separazione la vendita non è solo un'operazione tecnica: le due parti spesso non si parlano, e ogni comunicazione rischia di diventare un conflitto.
Il nostro ruolo è fare da punto di riferimento unico e neutrale: entrambi ricevono le stesse informazioni, nello stesso momento, con gli stessi numeri. Le visite, le proposte e i tempi vengono gestiti da noi, così nessuno dei due deve occuparsi dell'altro.
E la velocità, in questi casi, vale più che in qualsiasi altra situazione: prima si chiude, prima entrambi possono ripartire.
Se la casa è intestata a entrambi serve l'accordo di tutti e due. In mancanza si può ricorrere alla divisione giudiziale, che porta alla vendita all'asta: una via lenta, costosa e quasi sempre svantaggiosa per entrambi, perché alle aste si vende sotto il valore di mercato.
Sì, ma se il provvedimento di assegnazione è trascritto è opponibile all'acquirente, che quindi non potrà utilizzare l'immobile. Questo riduce moltissimo acquirenti e prezzo. La soluzione migliore è prevedere la vendita direttamente nell'accordo di separazione.
I trasferimenti tra coniugi in esecuzione degli accordi di separazione o divorzio godono di un regime di esenzione. La vendita a un terzo segue invece le regole ordinarie, plusvalenza compresa, con l'esenzione prevista se l'immobile è stato abitazione principale per la maggior parte del possesso.
Di solito si estingue con il ricavato al momento del rogito. In alternativa può essere accollato all'acquirente o intestato a uno solo dei due, ma sempre con il consenso della banca: l'accordo di separazione non libera automaticamente dal debito.
Dipende soprattutto dal prezzo di partenza e dall'accordo tra le parti. Con un prezzo corretto e una decisione condivisa i tempi sono quelli di una vendita normale: a Roma sud le nostre vendite recenti si sono chiuse in giorni o poche settimane.
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