Vendere una casa ricevuta in donazione è possibile, ma richiede attenzione: gli immobili donati sono considerati "difficili" perché possono essere rivendicati dagli eredi del donante e perché le banche sono più prudenti nel finanziarne l'acquisto.
Il motivo principale è l'azione di riduzione: alla morte del donante, gli eredi legittimari (coniuge, figli) che si ritengano lesi nella loro quota possono agire per recuperare il bene donato. L'azione può essere esercitata, in sintesi, entro 10 anni dall'apertura della successione e comunque non oltre 20 anni dalla trascrizione della donazione.
Questo rischio rende gli acquirenti prudenti e, soprattutto, spinge le banche a concedere con difficoltà il mutuo su un immobile di provenienza donativa, perché la garanzia ipotecaria potrebbe essere intaccata.
Ci sono diverse strade, da valutare col notaio. Attendere il decorso dei termini (spesso i 20 anni dalla donazione) elimina il problema alla radice. In alternativa esistono polizze assicurative specifiche che coprono il rischio dell'azione di riduzione e rassicurano acquirente e banca.
Un'altra via è ottenere il consenso degli eredi legittimari (una rinuncia all'azione, nei limiti previsti dalla legge). Ogni caso è diverso: la cosa più importante è dichiarare con chiarezza la provenienza donativa nell'atto di provenienza e affrontare il tema in anticipo, non nasconderlo.
Spesso la donazione riguarda la sola nuda proprietà, mentre il donante conserva l'usufrutto (il diritto di continuare ad abitare l'immobile a vita). In questo caso si può vendere la nuda proprietà, che si consolida in piena proprietà alla cessazione dell'usufrutto.
La nuda proprietà è anche una strategia di vendita a sé: chi vuole liquidità restando in casa può venderla mantenendo l'usufrutto. Ne parliamo nell'articolo vendere la nuda proprietà.
Sì, ma vanno gestiti il rischio dell'azione di riduzione degli eredi e la maggiore prudenza delle banche sul mutuo. Con le giuste soluzioni (tempo, polizza o consenso degli eredi) la vendita è regolare.
È il diritto degli eredi legittimari lesi di far valere la loro quota anche su beni donati, entro 10 anni dalla successione e non oltre 20 dalla donazione. È la ragione principale della "difficoltà" delle case donate.
È più complesso: molte banche sono restie. Aiutano il decorso dei termini o una polizza che copra il rischio dell'azione di riduzione.
L'usufruttuario ha il diritto di usare l'immobile; il nudo proprietario ne ha la titolarità ma non l'uso finché dura l'usufrutto. Alla cessazione dell'usufrutto, la nuda proprietà diventa piena proprietà.
Se mancano pochi anni al decorso dei termini può convenire; altrimenti si procede con polizza o consenso degli eredi. Va valutato caso per caso con il notaio.
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